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Cómo calcular la cuota de un crédito hipotecario
La fórmula del sistema francés explicada paso a paso, con un ejemplo en dólares y qué parte de cada cuota es interés y qué parte es capital.
Actualizada el · 5 min de lectura
En un crédito con sistema francés la cuota es siempre la misma y se calcula con una fórmula que combina el monto, la tasa mensual y la cantidad de cuotas. Al principio cada cuota tiene más interés y menos capital, y con el tiempo esa proporción se invierte.
Abajo está la fórmula, un ejemplo resuelto paso a paso y una tabla con varias combinaciones de monto y plazo para que te des una idea rápida.
¿Qué es el sistema francés?
Es el sistema de amortización más usado en los créditos hipotecarios y personales de Argentina. Su característica principal es la cuota fija: pagás lo mismo todos los meses. Lo que cambia es cómo se reparte esa cuota entre interés (lo que cobra quien presta) y capital (lo que devolvés de la deuda).
¿Cuál es la fórmula de la cuota?
La cuota mensual se calcula así:
Cuota = Monto × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
- Monto: el capital que pedís prestado.
- i: la tasa mensual, que es la TNA dividida por 100 y por 12.
- n: la cantidad de cuotas mensuales.
¿Cómo se calcula paso a paso?
Tomemos un crédito de USD 15.000 en 36 cuotas con una TNA del 14,5%, las condiciones de ANIDAR, para comprar la casa en la que vas a vivir.
- Pasás la TNA a tasa mensual: 14,5 ÷ 100 ÷ 12 = 0,012083.
- Aplicás la fórmula con n = 36.
- El resultado es una cuota fija de USD 516,31 por mes.
- En total devolvés USD 18.587: USD 15.000 de capital y USD 3.587 de intereses.
¿Qué parte de la cuota es interés y qué parte es capital?
El interés de cada mes se calcula sobre el saldo que todavía debés. Como al principio el saldo es más alto, el interés también. Lo que sobra de la cuota después de pagar el interés es lo que amortiza capital. Así se ven las primeras tres cuotas del ejemplo:
| Cuota | Interés | Capital | Saldo que queda |
|---|---|---|---|
| 1 | USD 181,25 | USD 335,06 | USD 14.664,94 |
| 2 | USD 177,20 | USD 339,11 | USD 14.325,82 |
| 3 | USD 173,10 | USD 343,21 | USD 13.982,61 |
Mes a mes el interés baja y el capital sube, pero la suma es siempre la misma cuota de USD 516,31. Por eso, si precancelás, te conviene hacerlo antes: estás evitando los meses con más interés.
¿Y el IVA?
El IVA se aplica sobre los intereses, nunca sobre el capital. Pero hay una exención: cuando el crédito es para comprar una vivienda que es o va a ser tu casa habitación, los intereses están exentos de IVA. Es el caso del ejemplo de arriba.
Si la vivienda no va a ser tu casa habitación (por ejemplo, una segunda vivienda o una inversión), se suma IVA (21%) sobre los intereses. Para que la cuota siga siendo fija, el IVA se incorpora a la tasa: 14,5% × 1,21 = 17,545%. Con esa tasa, el mismo crédito da una cuota fija de USD 538,87 por mes, que ya trae el IVA de los intereses.
¿Cuánto da la cuota según el monto y el plazo?
Con una TNA del 14,5%, estas son algunas combinaciones de referencia, para casa habitación y con IVA sobre los intereses:
| Monto | Cuotas | Casa habitación | Con IVA |
|---|---|---|---|
| USD 10.000 | 12 | USD 900 | USD 915 |
| USD 10.000 | 36 | USD 344 | USD 359 |
| USD 20.000 | 18 | USD 1.243 | USD 1.272 |
| USD 50.000 | 36 | USD 1.721 | USD 1.796 |
Los valores son cuotas mensuales fijas, orientativas y sujetas a evaluación crediticia. Más cuotas bajan el valor mensual, pero suben el total de intereses.
¿Qué otros costos tengo que sumar?
La cuota no es el único número. Antes del otorgamiento se pagan gastos administrativos del 4,5% más IVA sobre el monto, que no incluyen los gastos de la escritura de compraventa. Si más adelante querés cancelar antes de tiempo, la precancelación tiene una comisión del 4% más IVA. Y la compra en sí tiene sus gastos de escritura, que explicamos en la guía de gastos de escritura en Argentina. En ANIDAR los gastos de escribanía de la hipoteca están incluidos.
¿Cuánta cuota puedo pagar?
Una regla prudente es que la cuota no se coma una parte tan grande de tu ingreso que te deje sin margen para imprevistos. Calculá primero cuánto podés pagar por mes y recién después elegí monto y plazo. Con una cuota fija en dólares la cuenta es simple: sabés desde el primer día cuánto vas a pagar. Si querés comparar con otras alternativas, lo explicamos en crédito UVA o en dólares.
Si no querés hacer la cuenta a mano, el simulador de ANIDAR te muestra la cuota al instante. Podés probarlo y contarnos cuánto te falta.
En resumen
- En el sistema francés la cuota es fija durante todo el plazo.
- Cuota = Monto × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con i = TNA ÷ 100 ÷ 12.
- Las primeras cuotas tienen más interés; las últimas, más capital.
- Más cuotas bajan la cuota mensual pero suben el total de intereses.
- Para tu casa habitación los intereses están exentos de IVA; si no, el IVA se suma a la tasa y la cuota sigue siendo fija.
- Sumá los gastos administrativos (más IVA) para tener el costo completo.